Строим, реконструируем или перепланируем: что нам подходит и в чем разница? (интервью)

Оформлением документов, касающихся осуществления строительных работ и принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, в Луганске занимается отдел государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) при управлении по вопросам градостроительства и архитектуры Администрации города. Работу ГАСКа прокомментировал заместитель начальника отдела Павел Орловский.

 

- Павел Валерьевич, люди решили сделать в квартире перепланировку, куда им следует обратиться за разрешением?
- В настоящее время разрешение на перепланировку не выдается. В соответствии с Законом ЛНР «Об архитектурной деятельности», а также действующими строительными нормами, термин «строительство» включает в себя: новое строительство, реконструкцию, реставрацию и капитальный ремонт. Все вышеперечисленное попадает в нашу компетенцию, а вот перепланировка сюда не включена. Капитальный ремонт – это совокупность работ, которые предусматривают вмешательство в несущие конструктивные схемы при замене или обновлении конструкции. К примеру, если повело несущую стену, она меняется или усиливается. Если проем сделали в несущей стене, то это уже реконструкция, а не перепланировка. Как пример, панельный дом на Южных кварталах. В квартире между кухней и жилой комнатой хотят сделать проем, это несущая стена. Теоретически его сделать можно. Но для этого необходимо разработать проект, взять у нас разрешение, заключить договор на технический надзор. Все работы при этом должна выполнять подрядная организация, имеющая специальное разрешение (лицензию).

 

- Выходит, сейчас никто не делает перепланировку?
- Делают, без нашего разрешения. Как вариант: в хрущевке была проходная комната, поставив гипсокартонную перегородку, хозяева уменьшили зал, но сделали коридорчик. На такие работы мы разрешение не даем. Но человек идет в БТИ и там ему пишут «перепланировка выполнена без разрешительных документов». 

 

- Как же такое жилье впоследствии можно будет продать? Ведь жилплощадь по документам и реальная – не идентичны?
- Придется вводить объект как самовольно построенный. Есть Порядок ввода в эксплуатацию самовольно построенных объектов, он действует до конца этого года для объектов, которые возведены до 22 декабря 2016 года. Если постройка сделана до этой даты, мы вводим объект в эксплуатацию, если позже – то нет. Логично, что вы спросите, какой вариант решения проблемы для объектов, построенных после 22 декабря 2016 года, – принимать право собственности через суд либо сносить.

 

- Тогда следует выяснить, на какие виды работ вообще не следует брать разрешение?
- Сейчас Министерство строительства и ЖКХ разрабатывает законопроект, где будет указан перечень строительных работ, на которые не требуются документы, дающие право выполнения, и по окончании не подлежат вводу в эксплуатацию. Там будет все это прописано.

 

- С этим более-менее разобрались. Вывод: с перепланировкой лучше немного повременить. Павел Валерьевич, а что категорически запрещено перепланировать?
- Строительными нормами запрещено увеличивать размер балкона. Размещать санузлы (ванные комнаты, туалеты) над и под жилыми комнатами. В случае протечки в жилую комнату пойдет вода или хуже того – канализация, и гидроизоляция не поможет. По Правилам установки электроприборов в ванных нельзя ставить розетки.  Таких норм довольно много, все их не перечислишь, и опять же к каждому объекту нужно подходить индивидуально. Какой дом – кирпичный, панельный. В качестве рекомендации хочу отметить: вдруг вы надумали делать у себя в квартире реконструкцию, к примеру, проем в несущей стене, обратитесь в проектную организацию, чтобы они выехали и посмотрели какая-то это стена и дали свое заключение. В панельных домах практически все стены несущие, плиты по 4 сторонам лежат, в кирпичных домах – это чаще наружные и центральные внутренние. Реконструкции делать можно, но с проектом. Если все правильно сделано, то это не грозит никакими обрушениями.

 

Мы, когда восстанавливали жилые дома после боевых действий, столько всего насмотрелись. Кажется, что останется от дома после попадания снаряда? Он просто сложится, как карточный домик. Но мы встречали такое, что стена висит, а внизу перекрытия нет. При любых строительных работах, прежде всего, во внимание должна браться безопасность людей. Вернемся к балконам. Проектировщик никак не сделает его больше, чем он может быть, так как он знает эту норму и дорожит своей лицензией. Но капитальный ремонт балкона делать можно и даже нужно, если он валится. Для этого точно также берется разрешение и делается проект.

 

Перед тем как разработать проект, нужно сделать обследование здания. На сегодняшний день у нас в Республике 3 организации, имеющие спецразрешение на техническое обследование: ООО «Техпроект», ГУП ЛНР «Республиканский центр гражданского проектирования и строительной экспертизы», ГОУ ВПО ЛНР «Луганский национальный университет имени Владимира Даля».

 

- Размер балкона увеличивать нельзя, а проедешь по городу, сплошь и рядом увидишь нарушения: то два крайних балкона «зажимают» средний, а иногда вообще взглянуть вверх страшно – целая комната висит над тобой. Даже не специалистам ясно: не дай бог такая конфигурация рухнет – трагедия необратима. Предусмотрены ли штрафы за строительство без разрешения?
- Админкодексом предусмотрены штрафы за строительство без разрешения. На физлиц – до 3 тыс. руб., на должностных лиц – до 30 тыс., на физических лиц-предпринимателей – до 30 тыс. руб., на  юрлиц – до 500 тыс. руб. или приостановление их деятельности на срок до 90 суток, но это будет определять суд. Наказываются и нерадивые проектировщики. Если проектировщик будет проектировать с нарушением требований технических норм, проектной документации, требований и документов в области стандартизации и т.д. админштраф на граждан составляет до 2 тыс. руб, на должностных лиц – до 30 тыс. руб., на предпринимателей и юрлиц – до 100 тыс. руб.

 

- А каким образом вы обнаруживаете такие нарушения?
- Визуально, когда делаем мониторинг либо реагируем на обращения граждан. ГАСК имеет право выполнять свои проверки во время ведения строительных работ. Зафиксировав нарушения, мы выписываем предписание: либо оформить документы, если это возможно, либо вернуть объект в его первоначальный вид. Также мы делаем проверку выполнения предписания, за невыполнение предписания будут наказывать уже суды.

 

- Одна квартира – хорошо, а две квартиры – лучше.  Павел Валерьевич, если человек покупает две квартиры на одной лестничной площадке, он может их объединить?
- Да, выполняется проект реконструкции квартир путем их объединения. В несущей стене делается проем. То же самое можно сделать и по высоте. Делают наоборот. Жена с мужем развелись, а у них было две квартиры, объединенные по вертикали – 2 и 3 этаж, теперь хотят их разъединить. На эту процедуру также будет разрабатываться новый проект.

 

- Вначале мы поговорили о том, что делать нельзя. Теперь хочется узнать, как получить разрешение по всем правилам.
- На начало строительства выдается 2 документа: извещение о начале строительства (для индивидуальных домов площадью до 300 кв. м, хозпостройки и линейные объекты I – III категории сложности) либо получение разрешения на выполнение строительных работ (все остальные объекты). Чтобы получить извещение, первым делом человек обращается в проектную организацию, имеющую специальное разрешение, и заказывает строительный паспорт. Он, в свою очередь, утверждается в Управлении архитектуры и градостроительства АГЛ ЛНР. Затем пишется заявление на выдачу извещения и заполняется само извещение, к нему прикладываются документы  согласно перечню, указанному в Порядке выполнения строительных работ в ЛНР, утвержденном Постановлением Совета Министров ЛНР от 10 июля 2018 года №401/18 (с ним можно ознакомиться в Интернете). Весь пакет документов подается в Админцентр. В течение 10 рабочих дней мы все это рассматриваем, регистрируем это извещение, либо пишем отказ, если что-то неправильно заполнено либо не хватает документов. Когда меняются геометрические размеры объекта, обязательно нужно предоставлять документы на право собственности или пользование земельным участком. Без этого документа никто не зарегистрирует объект.

 

Теперь подробно расскажу о выдаче разрешения на начало строительства. Перед тем как подать нам заявление со всем перечнем документов (он тоже указан в вышеназванном Порядке), человек заказывает рабочий проект на реконструкцию либо новое строительство. У проектной организации берет пакет документов: договор и приказ авторского надзора и лицензию. Заключает договоры с подрядчиком. Подрядчик дает приказ о том, кто будет осуществлять строительство, свою лицензию и свидетельства. Точно также все договоры нужно заключить с техническим надзором (это представитель заказчика). В перечень документов, подчеркиваю, также входит документ на землю. И все это тоже подается в Админцентр.

 

Когда человек произвел строительные работы, объект нужно ввести в эксплуатацию. Если это индивидуальный жилой дом – согласно Порядку №402 заполняется декларация, к ней прикладывается перечень документов, и все эти документы подаются на ввод объекта в эксплуатацию в Админцентр. В течение 10 дней рассматриваем и регистрируем декларацию. После этого объект можно эксплуатировать. Такая же процедура с домами площадью больше 300 кв. м и объектами коммерции, только это будет не декларация, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

 

В тему
За 2018 г. ГАСКом зарегистрировано 19 извещений о начале выполнения строительных работ, 6 – аннулировано. Выдано 52 разрешения на выполнение строительных работ, 1 – отказ. Зарегистрировано 98 деклараций о готовности объекта к эксплуатации, одна – аннулирована.